I. 서론

주택은 부엌과 한 개 이상의 방을 갖추고 있으며, 독립된 출입구를 갖춘 영구 또는 준영구 건물로서 관습상 소유 또는 매매의 한 단위이다. 주택유형(주택종류, housing types)은 주택을 형태, 구조, 사용 목적 등의 기준에 따라 구분한 종류를 뜻한다. 국가데이터처에서는 주택을 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 비주거용 건물 내 주택 등으로 구분한다. 주택점유형태(housing tenure)는 가구가 주택을 어떤 방식으로 점유하여 거주하고 있는지를 나타내는 형태를 뜻한다. 국가데이터처에서는 주택점유형태를 자가(자기집), 전세, 월세(보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세), 무상(관사, 사택 등) 등으로 구분한다.

최근 한국은 저출산, 인구 감소, 고령화라는 인구문제에 직면해 있지만, 지난 40여 년간 우리나라의 인구는 지속적으로 증가하였다. 인구성장률은 2000년 이후 둔화하다가 2021년부터 마이너스로 전환되었으나, 1인 가구의 폭발적 성장으로 가구는 여전히 증가하고 있다.

가구 증가와 더불어 주택재고 확대정책에 따라 주택 공급도 지속적으로 늘어났다. 국토교통부에서 제공하는 ｢국토교통 통계누리｣의 주택보급률에 따르면, 우리나라의 (신)주택보급률(주택수/일반가구수×100)은 2008년 100.7%를 기록하였고, 2024년 기준 102.9%이다. 이처럼 주택보급률은 오래전에 100%를 넘었지만, 2024년 기준 서울(93.9%), 인천(99.0%), 경기(99.4%), 대전(98.5%) 등의 (신)주택보급률은 여전히 100%가 되지 않는다.

신규주택을 공급하는 과정에서 유형별 재고주택의 구성비와 가구의 주택점유형태는 크게 달라졌다. 국토교통부의 ｢2024년도 주거실태조사｣ 결과에 따르면(국토교통부, 2025), 2024년 자가보유율(자가보유가구수/일반가구수×100, 자가를 ‘보유’하고 있는 가구)은 전체 가구의 61.4%이고, 2024년 자가점유율(자가거주가구수/일반가구수×100, 자가에서 ‘거주’하고 있는 가구)은 전체 가구의 58.4%이다. 주택 공급의 꾸준한 확대로 주택보급률은 늘어났지만, 자신이 보유한 주택에 살고 있는 가구의 비율은 높지 않다.

주택유형과 주택점유형태에 관한 연구로는 가구특성이 주택유형과 주택점유형태 선택에 미치는 영향에 관한 연구(이주형 등, 2009; 김주영･유승동, 2013; Fu, 2014), 주택유형과 주택점유형태의 결정요인에 관한 연구(길용민･정창무, 2016; Kim, 2020; 김부권･원두환, 2022; 황광훈, 2023), 주택유형이나 주택점유형태가 주거 만족도에 미치는 영향에 관한 연구(Lane and Kinsey, 1980; 황광선, 2013; 박윤태 등, 2015) 등이 있다.

이 논문의 연구목적은 한국의 주택유형과 주택점유형태의 변화를 분석하는 것이다. 이를 위해 첫째, 가구수와 주택수의 변화를 개관하고, 둘째, 주택유형과 주택점유형태의 변화를 검토하며, 셋째, 주택유형별 주택점유형태의 변화를 통해 주택유형에 따른 주택점유형태의 차이를 살펴보고자 한다. 이 연구에서 사용된 주요 통계자료는 국가데이터처의 주택총조사(1980~2024), 인구총조사(1980~2024) 등이다.

II. 가구수와 주택수의 변화

2024년 기준 총가구는 2,299.7만 가구이며, 이 가운데 일반가구는 총가구의 96.9%(2,229.4만 가구)이고, 집단가구･외국인가구는 3.1%(70.3만 가구)이다(국가데이터처, 2025).

우리나라의 총가구는 지속적으로 증가하였다. 국가데이터처의 인구총조사에 따르면(그림 1 참조), 총가구는 1980년 797.9만 가구였으나, 1990년에는 1,136.1만 가구, 2000년에는 1,439.1만 가구, 2010년에는 1,757.4만 가구, 그리고 2020년에는 2,148.5만 가구로 증가하였다. 2024년 기준 총가구는 약 2,300만 가구에 이른다. 국가데이터처의 장래가구추계에 따르면, 2035년 총가구는 2,400만 가구를 웃돌 것으로 전망된다.

그림 1.

우리나라의 가구수(1980~2024)
주: 가구원수별 가구는 일반가구임(일반가구=총가구-집단가구-외국인가구).
자료: 국가데이터처, 해당 연도, 인구총조사.

가구원수별 가구 비율도 크게 변화하였다. 1인 가구가 폭발적으로 증가하였다. 1인 가구는 1980년대에는 비중이 가장 작았으나, 2010년 이후 급격히 성장하여 2024년 기준 가장 큰 비중을 차지한다. 2인 가구도 꾸준하게 증가하여 2024년 기준 두 번째로 큰 비중을 차지한다. 이는 저출산과 고령화로 인해 ‘부부만 사는 가구’가 늘어난 결과이다. 4인 이상 가구는 급격하게 감소하였다. 1980년대~1990년대까지 한국의 전형적인 가구 형태였던 4인 가구와 5인 이상 가구는 시간이 갈수록 줄어들어, 2024년 기준 가장 작은 비중을 차지한다. 2000년에는 4인 가구가, 2010년에는 2인 가구가, 2015년 이후에는 1인 가구가 가장 큰 비중을 차지한다(국가데이터처, 2025).

1980년~1990년대는 5인 이상 가구의 비중이 높았던 대가족 사회였다. 2000년대에는 4인 가구가 정점을 찍고 감소하기 시작하였다. 2010년~2020년대는 1인 가구와 2인 가구가 주류로 올라서며 가족 구조의 대전환이 발생하였으며, 2024년 기준 이러한 추세는 가속화되고 있다.

국가데이터처의 주택총조사에 따르면(그림 2 참조), 총주택은 1980년에 531.9만 호였으나, 2000년에는 1,095.9만 호, 2020년에는 1,852.6만 호로 증가하였다. 2024년 기준 총주택은 1,987.3만 호로 2,000만 호에 육박한다(다가구 구분거처를 반영하면, 2024년 기준 총주택은 2,293.9만 호이다). 주택유형별 주택 규모는 공동주택이 1,582.0만 호(79.6%), 단독주택은 384.1만 호(19.3%), 비주거용 건물 내 주택은 21.1만 호(1.1%)이다(국가데이터처, 2025).

그림 2.

우리나라의 주택수(1980~2024)
주: 주택을 대상으로 집계함. 1975~2010년은 빈집을 제외하였으며, 2015~2024년은 빈집을 포함함. 빈집은 11월 1일 기준 사람이 살지 않는 주택을 말하며, 신축주택 및 매매･임대･이사･미분양 등 사유로 인한 일시적 빈집을 포함함.
자료: 국가데이터처, 해당 연도, 주택총조사.

우리나라의 가구수와 주택수는 어떻게 변화하였는가? 1980년 이래 총가구(798만→2,300만)는 약 2.9배 증가하였고, 총주택(532만→1,987만)은 약 3.7배 증가하였다. 다가구 구분거처를 반영하면, 총주택(532만→2,294만)은 4.3배 증가하였다. 2024년 기준 (신)주택보급률(다가구 구분거처를 반영한 주택수 대비 외국인가구와 집단가구를 제외한 일반가구수의 비율)은 2293.9만/2,229.4만×100=102.9%이다.

III. 주택유형과 주택점유형태의 변화

1. 주택유형의 변화

1980년부터 2024년까지 주택유형별 구성비를 살펴보면(그림 3 참조), 단독주택은 감소하고 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 증가하는 추세가 지속되어 왔음을 알 수 있다. 과거 주택유형의 대부분을 차지했던 단독주택 비율(1980년 87.5%)은 1990년에는 66.0%, 2000년에는 37.1%로 급감하였고, 이후에도 감소세는 지속되어 2020년에는 21.0%로 감소하였다. 2024년 기준 단독주택 비율은 19.3%이다. 1980년에는 거의 모든 국민이 단독주택에 살았다고 볼 수 있지만, 단독주택 비율은 꾸준히 감소하여 2024년 기준 단독주택은 주류 주택유형에서 밀려났다. 단독주택은 과거 한국의 표준적인 주택유형이었으나, 지난 40여 년간 도시화와 고밀도 개발(아파트, 다세대주택 등)로 인해 그 위상이 크게 위축되었다.

그림 3.

주택유형의 변화(1980~2024)
자료: 국가데이터처, 해당 연도, 주택총조사.

공동주택 가운데 아파트는 괄목할 만한 성장세를 보였다. 총주택 가운데 아파트가 차지하는 비율은 1980년에 7.0%에 불과하였으나, 1990~2000년대를 거치며 폭발적으로 성장하였다. 특히, 2000년에는 아파트 비율(47.7%)이 단독주택 비율(37.1%)을 추월하였고 2020년에는 62.9%로 급증하여 아파트는 한국의 가장 보편적인 주택유형이 되었다. 2024년 기준 아파트는 전체 주택유형의 약 2/3(65.3%)를 차지한다.

다세대주택 비율은 1980~1990년대 초반까지는 매우 낮았으나(1.6% 미만), 2000년대 들어 비중이 커지기 시작하였다. 2024년 기준 다세대주택 비율은 11.6%를 차지하며 아파트와 단독주택에 이어 세 번째로 높은 비중을 차지한다. 연립주택 비율은 1995년(8.0%)에 정점을 찍은 후 점차 감소하여 2024년 기준 2.7% 수준이다. 비거주용 건물 내 주택 비율은 1995년에 3.7%였으나 2024년 기준 1.1%에 불과하다.

1980년대는 단독주택이 절대적으로 우세하고 아파트는 막 보급되던 시기였다. 1990년대는 신도시 건설 등으로 아파트 비율은 급격히 상승하고 단독주택 비율은 절반 이하로 감소한 시기였다. 2000년대는 단독주택과 아파트의 골든 크로스가 발생하여 아파트 비율이 단독주택 비율을 추월하며 아파트가 제1의 주택유형으로 등극한 시기였다. 2015년 이후 아파트 비율은 60%를 돌파하였고 우리나라의 주택유형은 ‘아파트 공화국’(줄레조･길혜연, 2007)이라 불릴 만큼 고착화되었다.

지난 40여 년간 우리나라의 주택유형은 저층･저밀 단독주택에서 고층･고밀 공동주택(특히, 아파트)으로 변화하였다. 고층화와 고밀화는 주택 재고의 양적 성장을 가져왔으나, 이와 더불어 획일적인 주택유형의 공급으로 주민이 취향에 따라 다양한 주택유형을 선택할 수 있는 폭을 제한하였다(구동회, 2008). 아파트의 대안으로 다세대주택은 10% 이상을 유지하며 서민 주거의 한 축을 담당하고 있다. 2020년 이후 변화 폭은 이전보다는 완만해졌으나, 아파트 쏠림 현상은 여전히 지속되고 있다.

1980년부터 2024년까지 대도시 주택유형별 주택수를 살펴보면(표 1 참조), 1980년 전국 총주택은 5,319천 호였으나, 2024년에는 19,873천 호로 약 3.7배 증가하였다. 단독주택 비율은 1980년 87.5%로 압도적이었으나, 2024년 19.3%로 급감하였다. 아파트 비율은 1980년 7.0%에 불과하였으나, 2024년에는 65.3%로 급증하였다. 다세대주택 비율은 1990년 1.6%에서 2024년 11.6%로 증가하였다.

1980년 968천 호였던 서울의 주택수는 2024년 3,170천 호로 약 3.3배 증가하였다. 2024년 기준 아파트는 서울의 가장 지배적인 주택유형이지만, 아파트 비율(60.1%)은 7대도시 가운데 가장 낮다. 단독주택 비율(9.0%)도 7대도시 가운데 가장 낮다. 다세대주택 비율(26.5%)은 전국 평균(11.6%)을 크게 웃돈다. 연립주택 비율은 3.5%이고, 비거주용 건물 내 주택 비율은 0.9%이다. 1980년에는 단독주택 비율이 70.7%로 압도적이었으나, 2000년에는 아파트(50.9%)에 주도권을 내주었으며 2024년 기준 단독주택 비율은 10% 미만으로 감소하였다. 1990년 3.4%에 불과했던 다세대주택 비율은 2024년 26.5%로 급격하게 늘어났다. 1990년 12.7%로 정점을 찍었던 연립주택 비율은 점차 하락하여 2024년 기준 3.5%를 차지한다. 7대도시 가운데 아파트 비율(60.1%)과 단독주택 비율(9.0%)은 가장 낮고, 다세대주택 비율(26.4%)은 가장 높다.

1980년 343천 호였던 부산의 주택수는 2024년 1,350천 호로 약 4배 가까이 증가하였다. 2024년 기준 아파트(69.9%)는 부산의 가장 지배적인 주택유형이다. 단독주택 비율(13.7%)과 다세대주택 비율(13.2%)은 비슷한 수준이다. 연립주택 비율(2.2%)과 비거주용 건물 내 주택 비율(1.0%)은 낮은 편이다. 1980년 13.6%에 불과했던 아파트 비율은 1990년(30.4%)과 2000년(52.8%)을 지나며 급증하여 주류 주택유형이 되었다. 1980년 76.5%로 압도적이었던 단독주택 비율은 도시화와 재개발의 영향으로 2024년 13.7%까지 하락하였다. 1990년 0.3% 수준이었던 다세대주택 비율은 2024년 13.2%로 높아졌다. 부산은 1980년대 당시 서울(19.0%) 다음으로 아파트 비율(13.6%)이 높았던 도시로, 일찍부터 공동주택 중심의 주거 문화가 형성되기 시작하였다. 2024년 기준 아파트 비율(69.9%)은 전국 평균(62.9%)보다 높지만, 광주(81.8%)･대전(76.2%)에 비해서는 낮다.

1990년 292천 호였던 대구의 주택수는 2024년 904천 호로 약 3.1배 증가하였다. 2024년 기준 아파트 비율(76.0%)은 7대도시 가운데 세 번째로 높다. 단독주택 비율은 16.1%이고, 다세대주택 비율은 5.7%이다. 연립주택 비율(1.0%)과 비거주용 건물 내 주택 비율(1.1%)은 매우 낮다. 1990년 61.5%였던 단독주택 비율은 2000년 33.4%로 급감하였으며, 2024년에는 16.1%까지 낮아졌다. 1990년 32.5%였던 아파트 비율은 2000년 57.0%로 단독주택을 추월하였으며, 2020년(73.5%)에는 70%를 넘어섰다. 연립주택 비율은 2020년 이후 1% 내외의 미미한 수준이며, 다세대주택 비율은 1990년 0.2%에서 2024년 5.7%로 증가하였다. 대구의 아파트 비율(76.0%)은 전국 평균(62.9%)은 물론 서울(60.1%)･인천(68.2%) 등 수도권의 도시보다 높다. 다세대주택 비율(5.7%)은 서울(26.5%)･인천(20.5%) 등 수도권의 도시보다 현저히 낮아, 주택 공급이 아파트 단지 중심으로 이루어지고 있음을 알 수 있다.

1990년 310천 호였던 인천의 주택수는 2024년 1,153천 호로 약 3.7배 증가하였다. 2024년 기준 아파트 비율(68.2%)은 7대도시 가운데 서울(60.1%) 다음으로 낮다. 다세대주택 비율(20.5%)은 서울(26.5%) 다음으로 높다. 단독주택 비율(7.9%)은 7대도시 가운데 가장 낮다. 연립주택 비율은 2.7%이고, 비거주용 건물 내 주택 비율은 0.7%이다. 1990년 37.9%였던 단독주택 비율은 2024년 7.9%로 감소하였다. 1990년 42.3%였던 아파트 비율은 2000년 55.1%로 과반을 넘겼고, 이후 2024년에는 68.2%로 증가하였다. 1990년 4.2%에 불과했던 다세대주택 비율은 2010년 23.7%로 약 5.6배 폭증하였으며, 2024년에도 20% 이상의 높은 비율을 차지한다. 인천은 서울과 마찬가지로 단독주택 비율이 극히 낮고, 아파트와 다세대주택이 약 88% 이상을 차지한다.

1990년 161천 호였던 광주의 주택수는 2024년 568천 호로 약 3.5배 증가하였다. 2024년 기준 아파트 비율(81.8%)은 7대도시 가운데 가장 높다. 단독주택 비율은 13.6%이다. 연립주택(2.0%), 다세대주택(1.6%), 비거주용 건물 내 주택(1.0%)의 비율은 모두 매우 낮다. 1990년 30.0%였던 아파트 비율은 2000년 67.4%로 급등하며 단독주택 비율을 추월하였다. 이후 2010년 76.9%, 2024년 81.8%까지 치솟으며 광주는 아파트 중심 도시로 탈바꿈하였다. 1990년 63.3%로 가장 높은 비율을 차지했던 단독주택은 2000년(27.9%)에 절반 이하로 감소하였으며, 2024년에는 13.6%까지 떨어졌다. 광주는 7대도시 가운데 아파트 비율이 80%를 웃도는 유일한 도시이며, 또한 아파트와 단독주택이 전체 주택의 약 95%를 차지하여 주택유형의 다양성이 극히 부족한 도시이다.

1990년 159천 호였던 대전의 주택수는 2024년 524천 호로 약 3.3배 증가하였다. 2024년 기준 아파트 비율(76.2%)은 7대도시 가운데 광주(81.8%) 다음으로 높다. 단독주택 비율은 14.3%이다. 다세대주택 비율은 6.5%이며, 서울이나 인천에 비해 현저히 낮다. 연립주택(2.0%)과 비거주용 건물 내 주택(1.0%)의 비율은 아주 낮다. 1990년에는 단독주택(58.2%)이 아파트(30.5%)보다 두 배가량 많았으나, 2000년에는 아파트(59.7%)가 단독주택(25.9%)을 크게 앞질렀다. 1990년 58.2%였던 단독주택 비율은 2024년 14.3%로 감소하였다. 1990년 1.0%에 불과했던 다세대주택 비율은 2010년 6.7%까지 상승하였고, 2024년 기준 6.5%를 차지한다. 대전은 광주와 함께 ‘아파트 중심 도시’의 전형을 보여주며 주택유형이 아주 단순하다.

2000년 229천 호였던 울산의 주택수는 2024년 412천 호로 약 1.8배 증가하였다. 2024년 기준 아파트 비율은 74.8%이다. 울산은 광주, 대전, 대구에 이어 아파트 밀집도가 매우 높다. 단독주택 비율은 15.6%이다. 다세대주택 비율은 5.9%이고, 연립주택 비율은 2.1%이며, 비거주용 건물 내 주택 비율은 1.6%이다. 아파트 비율은 2000년에 61.8%로 단독주택 비율(26.4%)을 크게 앞서, 아파트는 울산의 주된 주택유형이 되었으며 2024년 기준 74.8%를 차지한다. 2000년 26.4%였던 단독주택 비율은 2024년 15.6%로 감소하였다. 2000년 2.9%에 불과했던 다세대주택 비율은 2024년 5.9%로 증가하였다. 광주, 대전과 유사하게 울산은 아파트와 단독주택이 전체 주택의 약 90%를 차지한다.

우리나라의 주택유형은 어떻게 변화하였는가? 1980년대 이래 주택유형 변화의 가장 큰 특징은 ‘단독주택의 공동주택화’이다. 지난 40여 년간 주택유형은 ‘단독주택 중심’에서 ‘공동주택 중심’으로 전환되었으며, 대도시 주택유형도 이러한 경향과 다르지 않다. 도시별로 살펴보면, 2024년 기준 7대도시의 단독주택 비율은 모두 전국 평균(19.3%)보다 낮고, 인천(7.9%)과 서울(9.0%)의 단독주택 비율은 한 자릿수로 가장 낮다. 서울(60.1%)을 제외한 다른 대도시의 아파트 비율은 전국 평균(65.3%)보다 높다. 특히 광주･대전･대구와 같은 도시의 아파트 비율은 75%가 넘는다. 서울(26.5%)･인천(20.5%)･부산(13.2%) 등의 다세대주택 비율은 전국 평균(11.6%)보다 높고, 나머지 대도시들의 다세대주택 비율은 미미한 수준이다.

2. 주택점유형태의 변화

국가데이터처는 인구총조사에서 주택점유형태의 항목을 시기에 따라 달리 구분해 왔다. 여기서는 시계열 자료의 비교를 위하여 주택점유형태를 자가(자기집), 전세(월세 없음), 월세, 기타 등 네 가지 항목으로 구분하였다. 월세는 보증금 있는 월세(보증부월세), 보증금 없는 월세(무보증월세), 사글세를 포함한다.

1980년부터 2020년까지 주택점유형태의 변화를 살펴보면(그림 4 참조), 자가는 가장 지배적인 주택점유형태였고 지금도 그러하다. 자가 가구 비율은 1980년 58.7%였으나 1990년에는 50.0%까지 떨어져 최저점을 기록하였으나, 이후 완만하게 상승하여 2020년에는 58.9%로 회복되었다. 1980년과 2020년을 비교하면, 자가 가구 비율은 큰 변화 없이 50% 후반대를 유지하고 있지만, 1990년 이후 상승 곡선을 그리고 있다.

그림 4.

주택점유형태의 변화(1980~2020)
자료: 국가데이터처, 해당 연도, 인구총조사.

전세 가구 비율은 감소하였다. 1980년 23.9%였으나 1995년 29.7%로 정점을 찍은 이후, 지속적으로 하락하여 2020년에는 15.3%까지 감소하였다. 1995년 대비 2020년의 전세 가구 비율은 거의 절반 가까이 감소하였다. 이는 한국 특유의 주택 임대차 방식인 전세가 점차 줄어들고 있음을 시사한다.

월세 가구 비율은 상승하였다. 1980년 15.4%였던 월세 가구 비율은 1990년 19.1%까지 증가하였다가 1995년(14.4%)과 2000년(14.6%)에는 14%대로 감소하였다. 이후 급격히 증가하여 2010년에는 20%를 넘어섰고, 2020년에는 22.3%를 기록하였다.

전체적으로, 주택 임대차 시장은 전세가 줄어들고 월세가 늘어나는 방향으로 변화하였다. 전세는 우리나라의 대표적인 임대차 방식이었으나, 1995년 이후 전세 가구 비율은 지속적인 하락세를 보였던 반면, 월세 가구 비율은 지속적인 상승세를 보였다. 특히, 2015년을 기점으로 월세 가구 비율이 전세 가구 비율을 추월하여, 임대차 시장의 중심이 전세에서 월세로 넘어갔다.

1980년부터 2020년까지 대도시 주택점유형태별 가구수를 살펴보면(표 2 참조), 총가구(일반가구)는 1980년 약 793만 가구에서 2020년 약 1,984만 가구로 2.5배 이상 증가하였다. 자가 가구 비율은 큰 변화 없이 50% 후반대를 유지하는 한편, 전세 가구 비율은 감소하고 월세 가구 비율은 상승하였다.

서울의 가구수는 1980년 약 182만 가구에서 2020년 약 368만 가구로 2배 이상 증가하였다. 자가 가구 비율은 1980년 44.6%에서 1990년 38.2%로 하락하며 최저치를 기록하였으나, 이후 점진적으로 상승하여 2020년에는 45.7%를 기록하였다. 1980년 38.0%였던 전세 가구 비율은 1990년 40.5%, 2000년 41.3%로 증가하여 주요 주택점유형태로 자리 잡았으나, 이후 2010년에는 33.1%, 2020년에는 25.6%로 감소하였다. 월세 가구 비율은 1980년 16.4%에서 1990년 19.6%로 늘어났다가 2000년 16.2%로 줄어들었으나, 2020년 26.3%로 급증하여 전세 가구 비율을 넘어섰다. 서울의 자가 가구 비율(45.7 %)은 전국 평균(58.9%)보다 훨씬 낮고, 7대도시 가운데에서도 가장 낮다. 이는 서울 가구의 절반 이상이 남의 집을 빌려 살고 있음을 의미한다. 전세 가구 비율(25.6%)은 전국 평균(15.3%)을 크게 웃돌며 7대도시 가운데 월등히 높다. 월세 가구 비율(26.3%) 역시 전국 평균(22.3%)보다 높으며 대전(27.6%)과 함께 최상위권에 속한다.

서울과 마찬가지로 부산의 가구수도 증가하였으나(1980년 약 68만→2020년 약 132만), 주거의 질적 구성에서는 서울과 다른 양상을 보인다. 1980년 39.7%였던 자가 가구 비율은 2000년 과반을 넘어섰고 2020년 62.0 %로 상승하였다. 1980년에는 전세 가구 비율이 38.4%로 매우 높았으나, 2020년에는 12.3%까지 떨어졌다. 월세 가구 비율은 1980년 20.9%에서 1990년 26.8%로 늘어났다가 2000년 16.6%로 줄어들었으나 2020년 22.7%로 증가하였다. 부산의 자가 가구 비율(62.0%)은 전국 평균(58.9%)보다 높고, 서울(45.7%)과 비교하면 압도적으로 높다. 서울의 전세 가구 비율은 25.6%이지만, 부산은 그 절반 수준인 12.3%에 불과하다.

대구의 가구수는 1990년 약 60만 가구에서 2020년 약 96만 가구로 증가하였다. 1990년 36.5%에 불과했던 자가 가구 비율은 이후 지속적으로 증가하여 2020년 59.3%로 늘어났다. 대구의 자가 가구 비율(59.3%)은 전국 평균(58.9%)과 비슷한 수준이다. 1990년 33.8%였던 전세 가구 비율은 계속 하락하여 2020년에는 12.1%를 기록하였다. 월세 가구 비율은 1990년 27.6%에서 2000년 18.2%로 줄어들었으나, 이후 2010년 22.2%, 2020년 25.5%로 늘어났다. 대구의 월세 가구 비율(25.5%)은 전국 평균(22.3%)보다 높다. 이는 대구의 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 상대적으로 큼을 의미한다.

인천의 가구수는 1990년 약 48만에서 2020년 약 106만으로 약 2.2배 증가하였다. 1990년 51.1%였던 자가 가구 비율은 2020년 63.1%로 상승하였다. 2020년 기준 인천의 자가 가구 비율(63.1%)은 전국 평균(58.9%)을 웃돌며, 서울(45.7%)보다 약 17%p 이상 높다. 1990년 32.2%에 달했던 전세 가구 비율은 2020년 14.9%로 급격하게 감소하였다. 월세 가구 비율은 1990년 15.2%에서 2020년 19.1%로 증가하였으나, 서울(26.3%)･대구(25.5%)와 비교하면 상대적으로 낮다.

광주의 가구수는 1990년 약 29만에서 2020년 약 58만으로 약 2배 증가하였다. 1990년 39.5%였던 자가 가구 비율은 2000년 51.4%로 과반을 넘어섰으며, 2020년에는 62.0%를 기록하였다. 1990년 40.3%로 가장 주된 주택점유형태였던 전세 가구 비율은 2020년 10.6%까지 급감하였으며, 이는 7대도시 가운데 울산(9.9%) 다음으로 낮은 수치이다. 1990년 18.2%였던 월세 가구 비율은 2020년 24.4%로 증가하였다. 광주의 자가 가구 비율(62.0%)은 전국 평균(58.9%)보다 높고, 전세 가구 비율(10.6%)은 매우 낮다.

대전의 가구수는 1990년 약 26만에서 2020년 약 62만으로 약 2.4배 증가하였다. 1990년 43.2%였던 자가 가구 비율은 2000년 51.4%로 과반을 넘어섰으며, 2020년에는 52.6%를 기록하였다. 1990년 34.5%였던 전세 가구 비율은 2020년 16.8%로 절반 이하로 떨어졌다. 1990년 19.1%였던 월세 가구 비율은 2020년 27.6%로 증가하였다. 2020년 기준 대전의 자가 가구 비율(52.6%)은 전국 평균(58.9%)보다 낮고, 서울을 제외한 다른 대도시에 비해서도 낮다. 2020년 기준 월세 가구 비율(27.6%)은 서울(26.3%)보다 높을 뿐만 아니라 7대도시 가운데 가장 높다.

울산의 가구수는 2000년 약 30만에서 2020년 약 43만으로 증가하였다. 2000년 54.6%였던 자가 가구 비율은 2020년 64.9%까지 상승하였으며, 이는 7대도시 가운데 가장 높은 수치이다. 2000년 24.8%였던 전세 가구 비율은 2020년 9.9%로 하락하였으며, 이는 7대도시 가운데 유일한 한 자릿수 비율이다. 2000년 16.7%였던 월세 가구 비율은 2020년 21.7%로 증가하였다. 울산의 자가 가구 비율(64.9%)은 전국 평균(58.9%)을 크게 웃돌며 7대도시 가운데 가장 높다. 전세 가구 비율(9.9%)은 7대도시 가운데 가장 낮다.

우리나라의 주택점유형태는 어떻게 변화하였는가? 1980년대 이래 주택점유형태 변화의 가장 큰 특징은 ‘전세의 월세화’이다. 전세의 월세화 경향은 대도시 주택점유형태에서도 동일하게 나타난다. 전세 가구 비율(2000년 28.3%→2020년 15.3%)은 급감하였고, 월세 가구 비율(1980년 15.4%→2020년 22.3%)은 급증하였다. 도시별로 살펴보면, 2020년 기준 서울의 전세 가구 비율(25.6%)은 전국 평균보다 훨씬 높고, 울산(9.9%)과 광주(10.6%)의 전세 가구 비율은 매우 낮다. 대전(27.6%)과 서울(26.3%)의 월세 가구 비율은 특히 높고, 인천(19.1%)의 월세 가구 비율은 7대도시 가운데 가장 낮다. 자가는 가장 지배적인 주택점유형태였고 지금도 그러하다. 자가 가구 비율(1980년 58.7%→2020년 58.9%)은 부침이 있었으나 꾸준히 50%대를 기록하였다. 울산(64.9%)･인천(63.1%)･부산(62.0%)･광주(62.0%) 등은 자가 가구 비율이 60% 이상인 도시들이고, 서울(45.7%)은 7대도시 중 유일하게 자가 가구 비율이 50% 미만인 도시이다.

IV. 주택유형별 주택점유형태의 변화

1980년부터 2020년까지 주택유형별 주택점유형태의 변화를 살펴보면(표 3 참조), 1980년대 주류였던 단독주택에 거주하는 가구는 1990년 약 851만 가구로 정점을 찍은 뒤 2020년 약 635만 가구로 감소하였다. 단독주택의 자가 가구 비율은 1980년 59.4%로 매우 높았으나 1990년 47.3%로 크게 하락한 이후, 2020년 기준 48.1%를 기록하였다. 단독주택의 전세 가구 비율은 1990년 29.4%, 2000년 30.1%였으나, 이후 2020년 13.9%로 급감하였다. 단독주택의 월세 가구 비율은 1980년 15.7%에 불과했으나 2010년 32.1%, 2020년 33.5%로 치솟았다. 이는 2020년 기준 공동주택(아파트 16.0%, 연립주택 15.2%, 다세대주택 20.9%)의 월세 가구 비율보다 월등히 높다. 단독주택의 자가 가구 비율은 공동주택(아파트 66.2%, 연립주택 64.1%, 다세대주택 55.3%)에 비해 상대적으로 낮다. 그 가운데 가장 눈에 띄는 현상은 전세의 월세화이다. 2000년에는 전세(30.1%)가 월세(19.2%)보다 훨씬 많았으나, 2020년에는 월세(33.5%)가 전세(13.9%)보다 2배 이상 높아졌다.

아파트에 거주하는 가구는 1980년 약 39만 가구에서 2020년 약 1,078만 가구로 폭증하였다. 아파트의 자가 가구 비율은 1980년 이래 줄곧 60%대 이상의 높은 비중을 차지하였으며, 이는 주택 평균(58.9%)보다 훨씬 높은 수치이다. 2020년 기준 아파트의 자가 가구 비율은 66.2%로 단독주택(48.1%)･연립주택(64.1%)･다세대주택(55.3%) 등 다른 주택유형보다 높다. 아파트의 전세 가구 비율은 1980년 24.7%에서 2000년 26.1%로 정점을 찍은 뒤, 2020년에는 15.2%로 감소하였다. 아파트의 월세 가구 비율은 1980년 4.3%에서 2020년 16.0%로 증가하였다. 아파트의 자가 가구 비율(66.2%)은 단독주택(48.1%)이나 다세대주택(55.3%)에 비해 압도적으로 높다. 과거 아파트 임대차 시장은 전세가 주도하였으나, 2020년에는 월세 가구 비율(16.0%)이 전세 가구 비율(15.2%)을 넘어섰다.

연립주택에 거주하는 가구는 1980년 약 21만 가구에서 2000년 약 84만 가구로 정점을 찍은 후, 2020년에는 약 44만 가구로 감소하였다. 연립주택의 자가 가구 비율은 1980년 55.8%에서 2000년 66.8%까지 증가하였다가, 2020년 소폭 감소하여 64.1%를 기록하였다. 연립주택의 전세 가구 비율은 1980년 30.2%로 상당히 높았으나 2020년에는 15.7%로 감소하였다. 연립주택의 월세 가구 비율은 1990년 8.7%에서 2000년 4.6%까지 감소하였으나, 2010년 10.2%, 2020년 15.2%로 증가하였다. 연립주택의 자가 가구 비율은 1990년 이래 60%대를 유지해 왔다. 이는 다세대주택(55.3%)이나 단독주택(48.1%)보다 높은 수치이다.

다세대주택에 거주하는 가구는 1990년 약 13만 가구에서 2020년 약 195만 가구로 급증하였다. 다세대주택의 자가 가구 비율은 1990년 62.2%에서 2020년 55.3%로 감소하였다. 이는 주택 평균(58.9%)보다 낮다. 다세대주택의 전세 가구 비율은 1990년 28.4%에서 2000년 30.2%로 소폭 상승하였다가, 2020년에는 20.9%로 하락하였다. 다세대주택의 월세 가구 비율은 1990년 7.5%에 불과하였으나, 2010년 14.1%, 2020년 20.9%로 상승하였다. 다세대주택의 자가 가구 비율은 단독주택 다음으로 낮고, 다세대주택의 전세 가구 비율은 가장 높다.

비거주용 건물 내 주택에 거주하는 가구는 1980년 약 22만 가구에서 2020년 약 32만 가구로 증가하였다. 비거주용 건물 내 주택의 자가 가구 비율은 1980년 28.8%로 매우 낮았으나 2020년 44.1%로 증가하였다. 비거주용 건물 내 주택의 전세 가구 비율은 1980년 30.9%로 아주 높았으나 2020년 14.8%로 감소하였다. 비거주용 건물 내 주택의 월세 가구 비율은 1980년 30.7%로 주택 평균(15.4%)에 비해 월등히 높았으며, 2020년 기준 33.9%로 단독주택 다음으로 월세 가구 비율이 높다.

우리나라의 주택점유형태는 주택유형에 따라 어떤 차이를 보이는가? 전체적으로 주택점유형태는 주택유형에 상관없이 공통적인 경향성(자가 가구 비율의 우세, 전세 가구 비율의 감소, 월세 가구 비율의 증가)을 보이지만, 세부적으로는 주택유형에 따라 차별적인 특성을 나타낸다. 2020년 기준 단독주택의 자가 가구 비율(48.1%)은 절반에 미치지 못하지만, 아파트(66.2%)와 연립주택(64.1%)의 자가 가구 비율은 60%를 웃돈다. 아파트의 자가 가구 비율은 1980년 이래 꾸준히 60% 이상을 유지하여 다른 주택유형보다 자가 가구 비율이 상대적으로 높다. 단독주택의 월세 가구 비율(1980년 15.7%→2020년 33.5%)은 전세 가구 비율(1980년 23.5%→2020년 13.9%)보다 2배 이상 높아졌고, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 전세 가구와 월세 가구의 비율이 비슷해졌다.

V. 결론

이상에서 한국의 주택유형과 주택점유형태의 변화를 분석하였다. 이를 위해 첫째, 가구수와 주택수의 변화를 개관하고, 둘째, 주택유형과 주택점유형태의 변화를 검토하며, 셋째, 주택유형별 주택점유형태의 변화를 살펴보았다. 주요 연구결과는 다음과 같다.

첫째, 가구수와 주택수는 어떻게 변화하였는가? 1980년 이래 총가구는 약 2.9배 증가하였고, 총주택은 약 3.7배(다가구 구분거처를 반영하면, 4.3배) 증가하였다.

둘째, 주택유형은 어떻게 변화하였는가? 1980년대 이래 주택유형 변화의 가장 큰 특징은 ‘단독주택의 공동주택화’이다. 지난 40여 년간 주택유형은 ‘단독주택 중심’에서 ‘공동주택 중심’으로 전환되었으며, 대도시 주택유형도 이러한 경향과 다르지 않다. 도시별로 살펴보면, 7대도시의 단독주택 비율은 모두 전국 평균보다 낮고, 인천과 서울의 단독주택 비율은 한 자릿수로 가장 낮다. 서울을 제외한 다른 대도시의 아파트 비율은 전국 평균보다 높다. 특히 광주･대전･대구와 같은 도시의 아파트 비율은 75%가 넘는다. 서울･인천･부산 등의 다세대주택 비율은 전국 평균보다 높고, 나머지 대도시들의 다세대주택 비율은 미미한 수준이다.

셋째, 주택점유형태는 어떻게 변화하였는가? 1980년대 이래 주택점유형태 변화의 가장 큰 특징은 ‘전세의 월세화’이다. 전세의 월세화 경향은 대도시 주택점유형태에서도 동일하게 나타난다. 전세 가구 비율은 급감하였고, 월세 가구 비율은 급증하였다. 도시별로 살펴보면, 서울의 전세 가구 비율은 전국 평균보다 훨씬 높고, 울산과 광주의 전세 가구 비율은 매우 낮다. 대전과 서울의 월세 가구 비율은 특히 높고, 인천의 월세 가구 비율은 7대도시 가운데 가장 낮다. 자가는 가장 지배적인 주택점유형태였고 지금도 그러하다. 자가 가구 비율은 꾸준히 50%대를 기록하였다. 울산･인천･부산･광주 등은 자가 가구 비율이 60% 이상인 도시들이고, 서울은 7대도시 중 유일하게 자가 가구 비율이 50% 미만인 도시이다.

넷째, 주택점유형태는 주택유형에 따라 어떤 차이를 보이는가? 전체적으로 주택점유형태는 주택유형에 상관없이 공통적인 경향성(자가 가구 비율의 우세, 전세 가구 비율의 감소, 월세 가구 비율의 증가)을 보이지만, 세부적으로는 주택유형에 따라 차별적인 특성을 나타낸다. 2020년 기준 단독주택의 자가 가구 비율은 절반에 미치지 못하지만, 아파트와 연립주택의 자가 가구 비율은 60%를 웃돈다. 단독주택의 월세 가구 비율은 전세 가구 비율보다 2배 이상 높아졌고, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 전세 가구와 월세 가구의 비율이 비슷해졌다.