I. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

국토교통부(2015)는 2014년 6월 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」 시행에 따라 자산의 입체적 보전, 관리 및 활용을 위한 진흥정책의 기본 방향과 전략을 제시하고자 제1차 건축자산 진흥 기본계획을 수립하였다. 이 법의 제정 이후 2019년 서울시에서 「서울특별시 한옥 등 건축자산 진흥 시행계획 본보고서」를 발표하였고, 2020년 12월 전국 9개 지역이 건축자산 진흥구역으로 지정되었다(국토교통부, 2020b).

서울시에서는 2002년부터 북촌과 서촌 등 대표적 한옥주거지를 보호하기 위해 다양한 정책들을 시행하고 있다. 서울시의 정책은 조례¹⁾로 시행되면서 추진에 한계가 있었으나 2015년 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」(이하 “건축자산법”)이 시행됨에 따라 개별적으로 관리되던 한옥과 근현대 건축물을 포함한 건축자산을 폭넓게 조사, 보호, 활용할 수 있는 구체적인 정책 운영방안이 마련되었다.

서울특별시(2019)에 따르면 건축자산은 지정 문화재 외에 과거와 미래에 걸쳐 사회적･경관적･경제적 가치를 지닌 자산으로 정의된다. 이에 역사적, 건축적 가치가 있는 건축자산이 밀집되어 공간적 관리가 필요한 지역을 ‘건축자산 진흥구역’으로 지정하여 종합적 관리를 실시하고 있으며, 기존 ‘건축물’ 중심의 점적 관리에서 면적 대상인 ‘공간환경’ 및 ‘기반시설’로까지 관리대상이 확대되었다.

시행계획에서는 주로 ‘건축자산 진흥구역’ 내 우수건축자산이 위치하여 지역 고유의 공간환경이 조성된 곳이나 한옥 밀집 구역 등을 대상으로 건축 시 건폐율 완화, 주차장 조성 등 특례를 통해 건축자산의 효율적인 활용 및 보전･관리를 추진하고 있다(서울특별시, 2019). 그러나 우수건축자산 이외에 일반인이 소유하고 있는 대부분의 건축자산은 여전히 노후도가 높고, 보전･관리에 어려움이 상존하고 있다. 특히 함부로 철거할 수 없고, 쉽게 용도를 변경하기 어려운 한옥과 같은 건축자산은 유지 및 관리에 비용과 시간이 많이 소요되어 소유자의 부담이 가중되고 있는 실정이다. 이러한 배경에서 일부 거주민들은 서울시에 남아있는 한옥은 보전 가치가 없다며 주택재개발 사업의 추진을 원하고 있는 실정이다(이희정･최성은, 2015).

건축자산 진흥 기본 및 시행계획에서는 점적 관리 대상인 건축자산과 우수건축자산의 목록화를 통하여 우수 건축자산 등록 유도와 공공 및 민간의 매입, 임대 사업, 개보수 지원, 생활서비스 지원 등을 체계적으로 추진하고 있으나, 면적 관리 대상인 건축자산 진흥구역의 노후화된 개별 주거지를 대상으로 하는 실질적인 지원은 아직 미비한 것으로 파악되고 있다(심경미 등, 2014). 즉 사유재산이 다수 분포되어 있음에도 ‘건축자산 진흥구역’ 내 자산의 경우 군집 전체의 포괄적 관리와 개별적 관리에 차이가 발생하고 있음을 알 수 있다.

따라서 본 연구에서는 ‘건축자산 진흥구역’의 대부분을 차지하는 사유재산인 일반 건축자산에 대한 관리가 건축자산 보전에 실효성 있는 정책인지 경제성분석을 통해 파악하고자 하였다. 또한 조건부가치평가법(CVM)의 설문을 통해 지불의사액을 도출하여 건축자산에 대한 규제와 지원이 사회적으로 의미가 있는 정책인지 분석하고자 하였다. 마지막으로 지불의사금액에 미치는 영향 요인 분석을 통하여 건축자산 진흥구역 정책에 대한 시사점을 도출하고 기존의 공공이 강조하는 문화･역사적 가치 중심의 평가에서 고려하지 못했던 경제적 관점의 건축자산에 대한 가치를 조명해보고자 하였다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 공간적 범위는 2020년 건축자산 진흥구역으로 지정된 9곳 중 12월에 지정된 서울시 종로구 북촌한옥마을(북촌지구단위계획 구역)을 대상으로 한다. 9곳 중 북촌은 2003년 북촌마을가꾸기 사업부터 시작하여 이미 한옥밀집구역을 보전하기 위한 정책 및 사업이 상당히 진행된 지역으로 한옥 및 건축자산을 보호해야 한다는 사회적 인식이 상당히 높은 곳이다. 또한, 북촌한옥마을은 과거부터 진행돼 온 여러 정책으로 인해 서울 시민은 물론 전체 국민과 외국 관광객에게 한국을 대표하는 한옥 관광지로 인식되고 있다. 그러나 이로 인하여 방문객과 거주자 간의 갈등이 심화되어 온 장소이며, 일반 시민과 거주자 간의 인식 차이가 존재하는 곳이기도 하다(구자훈 등, 2011). 즉, 앞서 언급하였던 노후화된 주거환경으로 인하여 면적 관리뿐만 아니라 점적 관리가 여전히 필요하며, 여러 가지 갈등으로 인하여 건축자산의 가치에 대한 인식의 차이가 존재할 것으로 예상되는 북촌한옥마을을 본 연구의 대상지로 선정하였다.

북촌한옥마을은 현재 북촌지구단위계획 구역으로 관리되고 있다. 건축자산 진흥계획에 따라 지구단위계획 구역상의 진흥구역은 지구단위계획으로 동일하게 관리된다. 이에 따라 북촌지구단위계획 구역에서도 건축자산 리스트에 등록된 1,036동의 건축물을 분석단위로 선정하였다. 시간적 범위는 북촌한옥마을이 건축자산 진흥구역으로 지정된 시점인 2020년 이후로 설정하였다.

경제성분석 항목은 여러 사례를 기준으로 비용, 편익에 대한 산정기준을 검토하고 필요한 데이터를 구축하여 비용, 편익 항목의 금액을 도출하였다. 또한, CVM을 통해 지불의사액을 도출하여 건축자산에 대한 정량적 가치를 분석하고, 지불의사금액에 미친 영향 요인이 무엇인지를 토빗(Tobit) 모형 분석을 통해 파악하였다.

II. 선행연구 검토

1. 건축자산 및 건축자산 진흥구역

국토교통부(2015)는 건축자산을 “현재와 미래에 유효한 사회적, 경제적, 경관적 가치를 지닌 것”으로 정의한다. 또한, 건축자산은 일반적으로 「문화재보호법」에 지정･등록된 것을 제외하고 보존뿐만 아니라 활용을 통해 각종 부가가치를 창출할 수 있는 자산을 의미한다. 따라서 ‘건축자산’은 문화유산, 문화재에 비해 실용가치를 중시하고 경제성 증진을 고려하며 적극적인 활용을 모색하는 능동적인 자산으로 이해할 수 있다(심경미 등, 2015). 비문화재인 건축자산에서 ‘자산’이 갖는 의미는 재산과 유사한 의미로 경제적 가치가 있으며, 눈에 보이는 실물의 가치와 미래에 유산으로 남을 수 있는 잠재적 가치를 포함한다(이정수 등, 2020).

이러한 건축자산의 종류에는 건축자산, 우수건축자산, 건축자산 진흥구역이 있으며, 건축자산의 가치는 「건축자산법」시행령에 나와 있는 “역사적 가치, 경관적 가치, 예술적 가치, 사회문화적 가치”에 의해 판단된다. 즉, 건축자산은 건축물 자체로서의 건축적 의미 외에 공간환경을 이루어 내며 지역의 정체성을 나타낸다. 본 연구에서는 건축자산의 역사, 문화, 예술적 가치 외에 재산적 가치 측면을 강조하여 연구를 진행하고자 한다.

건축자산의 경우 건축물 활용에 대한 규제의 적절한 적용과 해제를 통하여 훼손되지 않으면서도 재산적 가치가 떨어지지 않도록 하는 방안이 모색되어야 한다. 심경미･진태승(2015)은 ‘건축자산 진흥구역’이라는 새로운 제도의 도입을 통해 건축자산이 일정 구역 안에 밀집되게 되었고, 밀집으로 인한 경관과 분위기를 유지하고 강화할 수 있도록 관리 및 지원이 가능해졌지만 동시에 구역 내 건축물은 가치가 크지 않아 보전･관리가 어렵고 멸실 위험이 있다는 주장을 제기한다. 이를 통해 사적으로 소유되는 건축자산의 수가 많기 때문에 개별적인 관리보다는 건축물 주변 공간환경까지를 포함하는 관리 방안으로서 건축자산 진흥구역의 지정과 관리가 필요함을 알 수 있다. 같은 맥락에서 윤현위･이호상(2016)은 건축자산진흥구역 내에 지정문화재 및 국가 소유 건축자산 외에 일반인이 사유하는 건축자산이 대다수이며 이에 대한 관리가 필요하다고 언급한다. 이에 따라「건축자산법」에서는 사유재산적 가치를 가진 건축자산의 보전을 위한 제도개선과 건축자산의 활용을 함께 도모할 수 있는 운영방안을 제시하고 있다. 또한 윤현위･이호상(2016), 윤혜영･기윤환(2020), 최순섭(2021)은 사유재산인 건축자산의 관리를 위해 소유자인 민간의 역할을 강조하면서 민간의 의지에 따라 건축자산의 멸실 위험이 감소될 수 있음을 언급하고 있다.

2. 건축자산의 경제성분석

한옥과 같은 건축자산의 경우 지역의 정체성을 나타내어 등록문화재와 유사한 수준으로 보전할 필요가 있다는 인식이 공감대를 이루고 있으나(심경미 등, 2019), 건축자산에 대한 경제성분석은 선행연구에서 진행된 바가 없다. 따라서 본 연구에서는 건축자산에 대한 경제성분석을 위해 유사 사례로서 정비사업 등 지정된 구역 소재 건축물에 대하여 경제성분석을 실시한 연구와 근대건축물을 대상으로 CVM을 통해 지불의사금액(WTP)을 추정한 연구를 검토하였다.

먼저 성수연･남진(2011)은 정비사업의 개발행위방식에 따라 토지 등 소유자에 대한 비용편익분석을 통해 제도의 적용과 정비수법에 따라 토지 등 소유자에게 어떠한 효용이 있는지를 분석하였다. 비용과 편익 항목의 구성 시 건축비, 이사비, 부담금 등을 비용으로 설정하고 자산가치 상승, 주택 사용가치 등을 편익으로 설정하여 분석을 진행하였다. 또한 남진(2006)은 주택과 오피스텔을 비교하여 도심의 주거를 확보하기 위해 발생하는 비용과 편익을 분석하였으며 도시환경정비사업에 따른 비용효과를 파악하였다. 옥성수･박호정(2011)과 김지현(2017)은 근대건축자산의 보존가치를 CVM을 통한 WTP 도출을 통해 파악하였다. 이들 연구는 사유재산에 해당하는 건축자산의 보존에는 한계가 있으므로 예산에 대한 정책적 지원을 통해 소유주를 배려하여야 한다고 언급하고 있다.

본 연구처럼 CVM과 토빗모형을 통해 분석을 진행한 연구로써 서인석 등(2010)은 대기 환경개선을 위한 지불의사금액 도출을 위해 CVM을 진행하고 다중회귀분석과 토빗모형분석을 실시하였다. 각 분석방법에 따른 영향력을 검증하였으며 독립변수들의 추정치를 비교하여 모형의 차이를 설명하였다. 노상규(2021)는 오피스텔 임대와 공급, 관리에 있어 소유자의 자산관리 서비스 비용 지불에 대해 다중회귀분석과 토빗 모형 분석을 실시하였다. 독립변수 간 지불의사금액에 미치는 영향력 수치를 도출하고 각 방법을 통한 지불의사금액의 도출을 통해 두 모형을 비교하였다.

‘건축자산 진흥구역’ 내 건축물들은 높이 기준이나 건폐율, 건축선 지정에 대한 특례 등 다양한 방식으로 관리되고 있으며, 특히 활용 가치를 강조하는 만큼 건축자산을 통해 경제적 가치 창출을 유도하고 있다. 이에 따라 건축자산에 대한 ‘건축자산 진흥구역’의 지정이 활용 가치를 증대시키기 위한 대안으로 적절한지 경제적 측면의 분석이 필요하다. 그러나 기존의 건축자산 관련 선행연구(최가윤, 2021; 심경미 등, 2015, 2019; 염철호 등, 2021)에서는 역사적, 예술적 가치가 높은 건축자산을 대상으로 하는 분석을 통해 보전･관리를 위한 대안을 다수 제시하고 있으나 일반 건축자산의 활용 정도가 어느 정도인지에 대한 분석은 부족한 실정이다.

더욱이 대부분의 건축자산 활용 방식들은 역사적으로 보존되어야 할 우수 한옥, 우수건축자산을 대상으로 제안이 이루어지고 있어서 일반인이 소유하거나 거주하고 있는 건축자산의 보전･관리에 위와 같은 방식의 적용이 과연 적절한지에 대한 고찰은 미비하다(심경미 등, 2015). 특히 사유재산으로서의 건축자산의 보전･관리･활용의 경제적 가치가 어느 정도인지에 대한 명확한 정량적 분석은 미비한 실정이다. 이는 정책의 효과와 비용에 대한 충분한 검토 없이 건축자산 관련 정책이 추진되고 있음을 의미한다.

따라서 본 연구에서는 선행연구의 한계를 바탕으로 일반인이 소유･임대하고 있는 건축자산에 대해 ‘건축자산 진흥구역’ 사업의 적용이 실질적 효과가 있는지를 CVM을 통해 분석함으로써 건축자산 정책의 실효성을 검토해보고자 한다. 이와 함께 사업의 정책효과에 대한 실증적 검토를 위해 설문자들의 응답은 지불의사금액에 영향을 미칠 수 있으므로 경제성분석 외에 토빗모형분석을 통해 지불의사금액에 어떠한 요인이 얼마나 영향을 미쳤는지 분석을 진행하고자 한다. 본 연구의 결과는 구체적인 수치를 통하여 건축자산 진흥구역 내 한옥 및 건축자산의 경제적 가치를 평가하므로 서울시의 정책 목표 달성을 위한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.

III. 분석방법

1. 분석의 체계

1) 시나리오 설정

경제성분석의 시나리오는 첫째, 무투자 대안으로 건축자산 진흥구역 지정 이전 한옥 및 건축자산의 관리가 미흡하고 용도변경으로 인한 한옥의 철거가 지속되는 등 경관 개선이 없는 상태와 둘째, 투자 대안으로 건축자산 진흥구역 지정 이후 한옥 및 건축자산에 대한 유지 및 관리가 이루어지고 주거환경이 개선되어 한옥의 철거 없이 현재 건축자산이 유지되는 상태로 설정하였다.

투자 대안은 세부적으로 ‘건축자산 진흥구역’ 지정 이후 건축물의 변화는 직접적으로 리모델링으로 나타나므로 얼마나 많은 한옥과 건축자산에서 리모델링이 이루어지는지에 따라 총 3가지 대안으로 설정하였다. 첫 번째 대안은 전체 1,036동 중 한옥 및 건축자산의 연령이 오래되고 방문객이 많은 지역의 건축자산을 중심으로 1/3(약 345동)을 개선하는 것이다. 두 번째 대안은 2/3(약 690동) 개선으로 건축연령이 조금 덜 오래되고 구역 중심에서 떨어진 곳의 건축자산을 개선하는 대안으로 설정하였다. 마지막으로 세 번째 대안은 북촌한옥마을 내 한옥 및 건축자산 1,036동 전부를 개선하는 것이다. 리모델링을 통해 노후화된 한옥 및 건축자산이 개선되고 유지･관리가 이루어져 최종적으로 주거환경이 개선되는 상황을 시나리오로 설정하였다(<표 1>).

2) 비용-편익 항목의 설정

북촌한옥마을 내 ‘건축자산 진흥구역’의 일반인이 소유･임대하고 있는 한옥 및 건축자산의 리모델링을 위해 들어가는 비용과 그에 따른 편익에 대한 항목화를 위하여 기존 선행연구에서 수행했던 예비타당성조사 및 경제성분석 연구를 참조하였다(남진, 2006; 성수연･남진, 2011). 본 연구에서 설정한 경제성분석 항목은 <표 2> 및 <표 3>과 같으며 할인율은 사회적 할인율 4.5%를 적용하였다(한국개발연구원, 2008).

첫 번째 비용항목으로서 건축자산 진흥구역 지정 이후 건축물 소유자가 거주지인 한옥 및 건축자산을 리모델링하거나 신축하기 위해 지불하는 금액을 산정하였다. 비용의 산정을 위해서는 관련 연구 및 KDI에서 제공한 예비 타당성조사 보고서를 참고하였다(김나리･김흥순, 2015; 김해정 등, 2001; 한국개발연구원, 2008). 주거이전비, 세금, 영업손실비와 같은 보상비와 관련해서는 LH한국토지주택공사(2021)에서 제공한 보상실무편람을 참고하였다. 다음으로 중앙정부 및 서울시에서 북촌한옥마을에 투입한 사업비용 중에서 북촌한옥마을에 투자하였거나 북촌 내 건축자산에 투입한 개선 사업비용 등을 참고하여 비용을 산정하였다. 직접비용은 건축물 소유자가 직접적으로 주거환경개선을 위하여 지불한 리모델링 비용, 건축자산 진흥구역 지정으로 인한 서울시의 사업비용이 되며, 간접비용은 건축자산 관련 홍보, 교육, 관광과 관련된 비용이 된다. 다음으로 편익은 리모델링으로 인하여 기존의 주택이 개선되었기 때문에 자산가치가 상승하게 된다. 또한 건축물 소유자가 세입자에게 제공하는 주택의 개선으로 인해 임대료의 기대수익이 상승하여 임대 순수익을 편익으로 산정하였다. 주택이 아닌 근린생활시설 등 상업 공간의 경우 건축물의 환경개선으로 영업수익의 증대를 기대할 수 있다. 마지막으로 건축자산의 가치 증대를 편익으로 산정하였다.

3) 조건부가치측정법(CVM)

건축자산 진흥구역 사업에 따른 환경개선은 그 편익 효과가 종로구는 물론 인근 자치구, 더 나아가 서울시 전체에 미칠 수 있다는 점에서 사업의 수혜대상자를 서울 시민으로 설정하였고 편익의 가치는 세금에 대한 지불의사로 평가하였다. 공공투자관리센터(장준경, 2012)와 지방투자사업관리센터(김남주 등, 2019)에서 제시한 가이드라인을 바탕으로 설문을 구성하였으며, 응답자가 보다 쉽게, 직관적으로 이해할 수 있도록 재산세, 주민세, 소득세 등 특정 세금이 아닌 ‘세금’이라는 명목으로 지불수단을 제시하였다. 세금 지불 기간은 사업기간에 맞추어 5년 동안 지불하도록 제시함에 따라 본 연구에서도 건축자산마다 다르게 리모델링이 개별적으로 이루어진다는 시나리오를 바탕으로 5년의 세금 지불 기간을 설정하였다.

전문가를 대상으로 한 사전조사에서 제시된 지불의사금액의 범위를 분석하여 본 조사의 설문에서 제시될 금액의 범위를 결정하였다. 이때 응답자는 ‘0’의 지불의사를 가질 수 있으며 이러한 경우를 고려하여 지불의사금액을 비교하였다.

(1) 전문가 사전조사

본 조사에서 제시되는 지불의사금액 범위를 설정하기 위하여 해당 정책에 대한 이해도가 있는 전문가 75인을 대상으로 개방형 질문을 통해 사전조사를 실시하였다. 사전조사 결과 얻어진 지불의사금액(WTP)의 분포를 사용하여 장준경(2012)의 가이드라인에 따라 본 조사의 제시금액을 단계적으로 설정하였다.

사전조사는 도시 분야 전문가를 대상으로 오프라인 방식을 통하여 실시하였다. 연구소, 엔지니어링업체, 건축사무소, 공무원 등 다양한 근무처에 종사하는 75인에게 2022년 2월 8일부터 2022년 2월 15일에 걸쳐 설문조사를 실시하였다. 설문은 총 75부를 수집하였고 유효표본수도 75부로 전체 응답이 유효하였다. 전문가 사전조사를 통해 지불의사금액을 산출한 결과 WTP 분포의 15~85% 범위에 해당하는 제시금액을 각각의 시나리오에 따라 <표 4>와 같이 도출하였다(김강수, 2009).

(2) 본 조사

① 설문의 개요 및 구성

본 조사의 설문 문항은 장준경(2012)에서 사용하는 예비타당성조사 설문 문항의 체계를 준용하여 작성하였다. ‘건축자산 진흥구역’ 지정에 따른 변화에 대한 시나리오를 설명한 후 사전조사를 통해 도출된 일정 금액을 제시하여 이중경계 양분선택형 질문을 바탕으로 본 조사의 설문을 실시하였다.

설문조사에서는 본 조사의 목적이 건축자산이 가지는 공익적 가치 활용 및 가치 증대에 대한 평가와 한옥 및 건축자산 진흥구역에 대한 인식 파악, 보존･개선･관리･유지에 대한 인식 파악에 있음을 밝혔다. 설문조사는 만 19세 이상 서울 시민을 대상으로 온라인을 통해 2022년 2월 18일부터 2022년 2월 25일에 걸쳐 실시하였다. 설문조사는 전문설문기관에 의뢰하여 진행하였고 총 538부를 수집한 결과 전체 응답이 유효한 것으로 나타났다.

② 설문 응답자 특성

설문의 응답분포는 <표 5>와 같다. 남성이 283명(52.6%), 여성이 255명(47.3%)으로 고르게 조사되었다. 연령은 30대가 184명(34.2%)으로 가장 많은 비중을 차지하였으며, 그 다음으로 40대 147명(27.3%), 50대 95명(17.6%), 20대 91명(16.9%), 60대 이상 20명(3.71%), 만 19세 1명(0.19%) 순으로 응답하였다.

북촌한옥마을에 대한 응답으로 최근 1년 이내에 방문경험이 있는 응답자가 283명(52.6%)으로 방문하지 않은 응답자 255명(47.3%)과 각각 절반을 차지하였다. 방문경험이 있는 283명이 방문목적에 대해 응답하였다. 방문목적은 여가 문화생활이 103명(19.1%)으로 가장 많았으며, 이어서 산책 70명(13%), 주변 관광지 방문과 연계 54명(10%), 전시체험시설이용 30명(5.6%), 자녀교육 18명(3.3%), 관련 지식과 정보취득 4명(0.7%), 기타 4명(0.7%) 순으로 확인되었다.

응답자의 학력으로는 대학 졸업이 393명(73%)으로 가장 높은 비율을 차지하였고, 대학원재학/졸업이 72명(13.3%), 고졸 이하가 42명(7.8%), 대학 재학 31명(5.76%)³⁾으로 나타났다. 응답자의 직업은 일반사무직이 270명(50.1%)으로 과반수를 차지하였으며, 관리직/전문직 74명(13.7%), 주부 45명(8.36%), 자영업 31명(5.76%), 무직 30명(5.57%), 학생 29명(5.39%) 순으로 나타났다.

본인의 소득수준에 대한 응답은 150~300만원 미만이 173명(32.13%)으로 가장 높게 나타났으며, 300~500만원 미만 159명(29.47%), 0~50만원 미만 76명(14.11%), 500~800만원 미만 66명(12.25%), 50~150만원 미만 37명(6.87%), 1000만 원 이상 15명(2.78%), 800~1000만원 미만 12명(2.23%)의 순으로 나타났다. 가구 소득수준에 대한 응답은 300~500만원 미만이 163명(30.2%)으로 본인 소득수준보다 약간 높은 수준을 보였다. 이후 500~800만원 미만 157명(29%), 150~300만원 미만 88명(16.3%), 800~1000만원 미만 61명(11.3%), 1000만 원 이상 52명(9.66%), 0~50만원 미만 9명(1.66%), 50~150만원 미만 8명(1.47%) 순으로 나타났다.

2. 분석 방법

1) 토빗 모형 분석

지불의사금액에 미치는 영향 요인을 분석하기 위해서는 다중회귀(OLS) 모형이 많이 사용된다. 그러나 다중회귀분석의 경우 지불의사가 있는 응답자와 지불저항자를 구분하여 영향 요인을 분석하는데 적절하지 못하며, 결측값 ‘0’의 수치를 다루지 못하는 한계가 있다(서인석 등, 2010). 따라서 이를 보완하기 위하여 지불저항자가 응답할 확률을 반영한 토빗(Tobit) 모형에 따른 분석을 통해 영향요인을 파악하는 것이 필요하다. 토빗 모형은 결측값 ‘0’을 반영하여 절단(censord)되는 데이터를 반영하는 모형으로 지불의사금액에 대한 영향 요인을 분석하는데 적합한 모형이다.

2) 연구가설 및 변수설정

지불의사금액에 영향을 미치는 요인들을 알아보기 위하여 연구의 가설을 설정하였다(<표 6>). 크게 북촌한옥마을, 한옥 및 건축자산에 대한 이해 정도, 건축자산 진흥구역 정책에 대한 이해 정도 등 세 가지 요인이 지불하고자 하는 금액에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다.

연구가설을 바탕으로 추출된 변수는 <표 7>과 같다. 종속변수는 시나리오에 따른 지불의사금액이고, 독립변수는 총 16개로 구성하였다. 더미변수에 대한 참조변수는 각각 도심권, 교육수준(대졸미만), 직업2(일반사무직), 본인소득 201~500만원 미만, 가구소득 301~600만원 미만으로, 분석에서 제외하여 결과를 해석하였다.

IV. 실증분석

1. 경제성 분석

해당 산출 방법을 적용한 각 항목에 대한 총 비용 및 총 편익 추정 금액은 <표 8>과 같다. 또한 경제성분석의 결과는 지불저항응답자(지불용의금액=0)를 제외한 모형과 지불저항응답자를 고려한 스파이크(Spike) 모형 두 가지로 산출･비교하여 정책의 타당성 차이를 분석하였다.

1) 지불저항응답자 제외

지불응답자를 제외한 WTP값은 <표 9>와 같다. 이를 바탕으로 분석한 모든 시나리오에서 편익-비용비가 1보다 크게 도출되었으며, 순현재가치 또한 0보다 큰 양의 값으로 사업의 경제적 타당성이 있는 것으로 나타났다(<표 10>). 내부수익률(IRR)은 비용의 연평균 수익률과 같다. 각각의 시나리오를 단일 대안으로 하여 도출한 30년간의 연평균 내부수익률을 산출하였다(<표 10>). 사회적 할인율 4.5%와 비교하여 타당성을 분석한 결과 모든 시나리오가 경제적 타당성이 있는 것으로 나타났다.

2) 지불저항응답자 포함

지불저항응답자를 포함시킨 스파이크(Spike) 모형을 통해 지불의사금액을 도출한 결과는 <표 11>과 같다. 지불저항응답자를 제외한 수치와 다르게 ‘0’ 값이 적용되어 WTP 값이 상당히 낮게 나타났다. 결측값을 이미 고려한 모형이기 때문에 지불의사비율을 적용하지 않고 최종 지불의사금액을 도출하였다.

지불저항응답자를 포함한 편익-비용비와 순현재가치는 <표 12>와 같다. 저항응답자를 포함하지 않은 경우와 달리 낮아진 WTP값을 적용한 결과 시나리오①은 경제적 타당성이 없는 것으로 나타나 해당 정책사업은 유효하지 않다는 결과가 도출되었다. IRR 또한 B/C와 순현재가치 분석의 결과와 마찬가지로 시나리오①에서 경제성이 없는 것으로 분석되었다(<표 12>).

3) 소결

저항응답자 포함 여부에 따른 경제성분석의 결과를 종합하면 다음과 같다. 먼저 저항응답자를 포함하지 않은 경우는 결측치인 0 값을 제외하고 지불의사비율을 적용한 WTP를 통해 편익-비용비, 순현재가치, 내부수익률을 도출하였다. 그 결과 모든 시나리오에서 정책 시행의 타당성이 있는 것으로 나타나 건축자산에 대한 ‘건축자산 진흥구역’ 지정 정책의 시행이 타당하다는 평가를 얻을 수 있었다. 그러나 저항응답자를 포함할 경우 결측치 0 값을 가진 응답자를 모두 고려한 결과 WTP 값이 상당히 낮아졌다. 이를 통해 편익-비용비, 순현재가치, 내부수익률을 도출한 결과 시나리오 ①의 경제적 타당성이 없는 것으로 나타났다. 이를 통해 리모델링을 통한 환경개선은 사업구역이 넓을수록 사업에 대한 지지가 높아짐을 알 수 있으며, 이는 더 많은 건축자산을 포함시켜서 사업을 추진할 필요가 있음을 의미한다.

2. 통계 분석

1) 토빗모형(Tobit model) 분석결과

<표 13>, <표 14>, <표 15>는 각각의 시나리오에 대한 토빗모형의 분석결과이다. 먼저 거주 지역 항목에서 모든 지역이 양(+)의 방향으로 유의한 결과가 나타났다. 따라서 시나리오 상 정책이 시행되는 북촌한옥마을이 포함된 도심권(참조변수)을 제외한 모든 지역에서 지불의사금액이 높음을 알 수 있으며, 정책대상 지역보다 이외의 지역이 해당 정책을 긍정적으로 인식하고 있음을 추론할 수 있다.

다음으로 가설검정 결과 시나리오①과 ③이 동일하고 시나리오②는 한 가지 변수를 제외하고 모든 변수에서 동일한 결과가 나타났다. 먼저 가설 1 “북촌한옥마을 방문여부는 지불의사금액에 정(+)의 영향을 미칠 것이다”는 채택되었다. 최근 1년 내 북촌한옥마을에 방문했던 응답자가 그렇지 않은 응답자보다 지불의사금액이 높게 나타났다.

가설 4 “건축자산에 대한 정부의 지원 정도가 적절하다고 평가할 경우 지불의사금액에 정(+)의 영향을 미칠 것이다”도 채택되었다. 북촌한옥마을 내 건축자산에 대한 정부의 지원 정도가 적절하다고 인식될 때 지불의사금액이 높아짐을 알 수 있다. 이는 정부정책으로 건축자산을 지원하는 것이 건축자산에 대한 중요성을 부각시킴으로써 지불의사금액을 높이는 결과로 이어짐을 시사한다.

가설 7 “건축자산 진흥구역 정책에 대한 인식이 커질수록 지불의사금액에 정(+)의 영향을 미칠 것이다”는 음(-)의 방향으로 영향을 미치는 것으로 나타나 기각되었다. 이러한 결과는 정책의 내용을 잘 아는 이들이 오히려 정책의 단점을 더 잘 파악하고 이것이 지불의사금액에 부정적 영향을 미칠 수 있음을 보여준다. 가설 8 “건축자산 진흥구역 정책이 필요하다고 생각할수록 지불의사금액에 정(+)의 영향을 미칠 것이다” 는 채택되었다. 가설 8을 통해 정책의 필요성에 대한 인식과 지불의사금액이 연계되어 있음을 알 수 있다. 그 외에 가설은 기각되었다.

시나리오②는 가설 1, 4, 7, 8에서 시나리오①, ③과 동일한 결과가 도출되었다. 그에 덧붙여서 시나리오②에서는 가설 3 “건축자산에 대한 공공기관의 보전노력에 대한 긍정적 평가는 지불의사금액에 정(+)의 영향을 미칠 것이다”가 추가적으로 채택되었다. 이러한 결과는 정부지원 정도와 유사하게 공공기관의 노력이 건축자산 보호에 대한 필요도를 강조함으로써 지불의사금액을 높이는 경향이 있음을 시사한다.

V. 결론

최근 건축자산 관련 정책이 추진되면서 합리적인 건축자산 활용에 관한 관심도 증가하고 있다. 건축자산은 사회적･경관적･경제적 가치를 지니고 있는 비문화재라는 점에서 단순한 보존을 넘어 다양한 측면에서 활용 방안이 모색되고 있다. 그러나 건축자산은 문화재에 비해 비교적 자유로운 활용이 가능함에도 불구하고 여전히 법과 규제에 막혀 활용도가 떨어지는 것이 현실이다. 특히 아직도 사회적･경관적 가치의 비중이 더 크기 때문에 보존 중심의 연구가 많이 이루어지고 있는 실정이다.

비문화재여도 역사･경관･사회문화적 가치가 있는 우수 한옥, 우수 건축자산은 국가적 차원의 보전과 활용이 동시에 진행될 수 있지만, 일반 시민이 소유하고 있는 건축자산은 적극적인 활용도 어렵고 마음대로 철거할 수도 없다. 이에 본 연구에서는 경제성 분석을 통해 일반인이 소유･임차하여 실질적으로 사용하고 있는 건축자산에 적용되고 있는 건축자산 진흥구역의 정책적 실효성을 분석하였다.

경제성분석의 결과는 다음과 같다. 첫째, 북촌한옥마을 건축자산의 리모델링 사업에 대하여 저항응답자를 포함시키지 않을 경우 편익-비용비, 순현재가치, 내부수익률 분석결과 세 개 시나리오 모두에서 경제성이 있는 것으로 확인되었다. 그러나 가장 큰 비용항목은 소유자가 직접 부담해야 하는 공사비인 반면, 가장 큰 편익 항목은 건축자산 가치 증대에 따른 간접 편익이기 때문에 사회적･경관적 가치와 경제적 가치 간의 치밀한 검토가 필요하다는 시사점을 얻었다.

둘째, 저항응답자를 포함한 스파이크(Spike) 모형으로 CVM에 대한 WTP를 도출함으로써 진행한 경제성분석에서 사업구역이 가장 작은 시나리오①은 경제성이 없는 것으로 나타났다. 이를 통해 하나의 사업에서 더 많은 수의 건축자산을 개선하는 것이 건축자산진흥구역 정책의 경제적 타당성을 제고한다는 시사점을 얻었다.

토빗 모형의 분석 결과 중 특기할만한 사항은 건축자산 진흥구역에 대한 정책인식 정도가 지불의사금액에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다는 점이다. 이는 북촌한옥마을이 포함된 도심권의 지불의사 금액이 가장 적다는 결과와 함께 현재의 정책이 주민보다 방문자 중심의 지향점을 갖고 있으며, 이에 대한 새로운 방향 정립이 필요하다는 시사점을 제시한다. 특히 제도개선 및 운영방안 마련 위주로 진행되고 있는 현재의 정책과 달리 구체적인 비용지원과 사유재산으로서의 건축자산에 대한 활용 방안의 제시가 필요가 하다는 시사점을 얻을 수 있다.

본 연구는 경제성분석을 통해 건축자산에 대한 경제적 가치를 더욱 고려할 수 있는 관점을 제시했다는 점에서 연구의 의의를 갖는다. 이와 더불어 건축자산 관련 정책의 의의를 경제적인 관점에서 평가하여 건축자산 활용을 위한 정책적 시사점을 제공했다는 점에서 의의를 갖는다.

그러나 경제성분석은 본질적으로 비용, 편익의 항목화에서 연구자의 주관이 개입될 수 있다는 한계를 갖는다. 본 연구에서는 선행연구를 참고하여 항목화를 진행하였지만, 건축자산의 경제성분석에 대한 동일한 연구가 없고, 유사한 선행연구를 참고한 점에서 엄밀한 항목화가 이루어졌다고 확언하기는 어렵다. 또한 조건부가치측정법(CVM)의 시행 시 가상 상황에 대한 응답은 현실의 지불의사를 반영하는 데 한계가 있어서 도출된 금액의 타당성이 적절하지 않을 수 있다. 본 연구에서는 전문가를 대상으로 사전조사를 실시하였으나 추후 연구에서는 일반 시민을 대상으로 한 사전조사를 통해 지불의사 기준금액의 타당성을 한층 제고할 필요가 있다.

이와 함께 건축자산 진흥구역 정책은 건축자산의 리모델링 외에도 다양한 측면에서 건축자산을 활용하기 위한 방안을 포함하고 있으나 본 연구에서는 이를 고려하지 못하였다. 본 연구에서는 북촌한옥마을의 한옥만을 대상으로 하여 일반 건축자산에 대한 분석을 진행하였기 때문에 추후 연구에서는 건축자산 진흥구역 내의 모든 건축자산에 대하여 일반적으로 적용할 수 있는 경제성분석이 요구된다. 이상의 한계에 대한 고려와 보완을 통해 향후 연구에서는 보다 타당성이 높은 시사점을 제시할 수 있을 것으로 기대된다.