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2025 Vol.59, Issue 1 Preview Page

Research Article

The Effects of the Proportion of Elderly Population on House Prices in the Capital Region

수도권 고령인구 비중이 주택 가격에 미치는 효과

NaKyum Leea
,
Jun Ho Jeongb
이 나겸a
,
정 준호b
aDoctoral Candidate, Department of Real Estate, Graduate School, Kangwon National University
bProfessor, Department of Real Estate, College of Social Sciences, Kangwon National University
a강원대학교 일반대학원 부동산학과 박사과정
b교신저자, 강원대학교 사회과학대학 부동산학과 교수
*jhj33@kangwon.ac.kr
31 March 2025. pp. 21-37
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Abstract

This study empirically analyzes the impact of demographic changes on housing prices in the Capital Region. While Seoul’s population has continued to decline, housing prices have risen, whereas both population and housing prices have increased in Gyeonggi and Incheon. As of 2023, the Capital Region is expected to account for 50.8% of the total population, and the effects of demographic shifts on the housing market and local economy are already becoming evident. To conduct this empirical analysis, we performed a panel regression using data from 60 municipalities and districts in the Capital Region from 2013 to 2023. The population aged 25 and older was categorized into 10-year age groups, and real house prices - adjusted for inflation using data from Statistics Korea - were used as the dependent variable. The key findings indicate that the 25-34 age group has been a strong buying force in the housing market, driving up prices. In contrast, older age groups displayed varying market behaviors: those aged 55-64 and 75-84 were more likely to sell their assets, while the 65-74 age group tended to retain ownership. These results suggest that demographic patterns in the Capital Region have evolved differently by age, region, and locality, and that a generational transfer of housing assets has been occurring. Notably, the increasing concentration of the population in Gyeonggi and Incheon is likely to exacerbate regional housing imbalances and accelerate population decline in Non-capital Region, while also intensifying disparities within the Capital Region itself. Additionally, the growing inventory of unsold properties among elderly homeowners - who make up 32% of the nation’s elderly population - raises concerns about a potential housing market collapse and prolonged downturn. These findings highlight the need for policy intervention to promote balanced development within the Capital Region. In particular, they underscore the importance of stabilizing the housing market through customized housing policies that respond to demographic shifts.

Keywords
fixed effects model
panel regression
elderly population
housing prices
age group analysis

본 연구는 수도권의 인구 구조 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 서울의 인구는 지속적으로 감소하고 있음에도 불구하고 주택 가격은 상승했지만, 경기와 인천은 인구 증가와 함께 주택 가격도 동반 상승하는 양상을 보였다. 수도권은 2023년 기준 전체 인구의 50.8%가 집중된 지역으로, 인구 변화가 주택 시장과 지역 경제에 미치는 영향을 이미 체감하는 단계에 있다. 이를 실증적으로 분석하기 위해 2013년부터 2023년까지 수도권 60개 시군구 데이터를 활용하여 패널 회귀 분석을 수행하였으며, 25세 이상 인구를 10세 단위로 세분화하였다. 또한, 주택 가격은 통계청 데이터를 기반으로 물가를 반영한 실질 주택 가격을 종속변수로 설정하였다. 분석 결과, 수도권 주택 시장에서는 25-34세 연령대가 주요 매수층으로서 주택 가격 상승을 견인하는 역할을 하였으며, 고령인구의 경우 55-64세 및 75-84세는 자산 축소를 위한 매도층으로, 65-74세는 계속 보유층으로 구분되는 등 연령대별 주택 시장 참여행태가 차별적으로 나타났다. 또한, 수도권 내 인구 변화는 연령대･권역･지역별로 서로 다른 양상을 보였으며, 주택 자산의 세대 간 이전 현상이 관측되었다. 특히 경기･인천으로의 인구 집중 현상은 수도권 내 불균형을 심화시키는 동시에 비수도권 지방의 인구 소멸을 가속할 가능성이 있다. 또한, 전국 고령인구의 32%가 거주하는 수도권에서 고령층의 매도 물량이 증가할 경우, 주택 가격의 급락과 시장의 장기 침체를 초래할 우려가 있다. 이에 본 연구는 수도권 내 균형 발전을 위한 정책적 개입의 필요성을 강조하며, 인구 구조 변화에 대응한 맞춤형 주택 정책 수립을 통한 주택 시장 안정화 방안을 제안한다.

키워드
고정효과모형
패널회귀분석
고령인구
주택가격
연령대분석
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10.1016/j.jhe.2012.04.001
Information
  • Publisher :The Korean Association of Professional Geographers
  • Publisher(Ko) :국토지리학회
  • Journal Title :국토지리학회지
  • Journal Title(Ko) :THE GEOGRAPHICAL JOURNAL OF KOREA
  • Volume : 59
  • No :1
  • Pages :21-37
  • Received Date : 2025-02-27
  • Revised Date : 2025-03-26
  • Accepted Date : 2025-03-26
  • DOI :https://doi.org/10.22905/kaopqj.2024.59.1.2
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